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从2021年房价见顶到2026年初，中国楼市究竟跌了多少？
稳楼市的政策工具箱已经打开了四轮，为什么市场依旧冷清、信心难以回暖？
要回答这个问题，必须先从数据出发。
相比各种碎片化、以偏概全的小道消息，严谨的数据才能提供整体直观的认识。
国家统计局公布的70个大中城市二手房价格指数显示，截至2026年2月，相比2021年8月的高点，70城房价累计下跌约22%，整体已跌到2016年的水平。
分能级来看，一线城市也就是北上广深，一直到2023年才见顶，累计跌幅18%；
二线城市主要是省会与副省级城市，2021年见顶，累计下跌21%；
三线城市同样是2021年见顶，累计跌幅23%。
规律非常清晰——城市能级越低，跌幅就越大。
从单个城市看，跌幅最大的多为人口持续流出的城市，比如牡丹江、锦州、哈尔滨，还有此前炒作较猛的温州，这些城市跌幅普遍在30%左右。
跌幅较小的，要么是人口持续流入、新兴产业强势的城市，比如成都、杭州、北京、上海，要么是房价本来就偏低的城市，比如长沙、重庆。
这70个城市的城镇常住人口占全国城镇总人口的一半以上，基本覆盖了绝大多数购房者的生活范围。
值得注意的是，官方口径的累计跌幅数据并不直接对外公布，统计局每月仅发布环比和同比数据。
例如2026年2月北京环比指数为100.
3，环比上涨0.
3%；
同比指数为91.
6，同比下跌8.
4%。
要得到累计跌幅，需要研究者自行加工。
之所以不直接公布累计数据，很可能是因为房价过于敏感——涨了被骂买不起，跌了被骂资产缩水。
按月披露环比、同比，相当于"钝刀子割肉"，刺激感会弱很多。
不过，不少市场研究者认为统计局的数据偏保守。
以北京为例，一些典型小区在2023年房价高点大约是2005年的10倍，但按统计口径测算只有3.
6倍。
统计局多次强调自身在住宅类型、地段、统计口径上的一致性，但现实中的成交价格感受与官方指数之间的差距，仍是普通购房者绕不开的疑问。
于是研究人员更多参考民间数据。
中原地产的中原房价指数覆盖北上广深、天津、成都6个城市，上海数据可追溯到2005年，历史较长。
按中原指数口径，北上广深四个一线城市平均下跌约40%，天津腰斩不止，成都跌幅约20%。
以此推算，全国整体跌幅大概也在40%左右。
中国家庭约60%的资产是房子，房价跌40%意味着家庭总资产直接蒸发24%，对有房贷的家庭则更为痛苦。
比跌幅更重要的，是跌背后的本质原因——人口。
房子的最终需求来源于人。
2016年因全面二孩政策，出生人口反弹至接近1800万，到2025年已不足800万。
而每年死亡人口稳定在1000万左右，人口自然增长率逐年走低直至为负。
2021年是最后一年人口正增长，2022年起总人口开始下降——这一时点与房价见顶几乎完全重合，绝非巧合。
从首次购房群体看，20—35岁人口在2010年前后见顶后持续回落；
从改善需求看，中国城镇人均住房面积已超过40平米，接近发达国家水平，继续提升的空间有限。
再加上二手房挂牌量不断累积——根据中指院数据，2022年初二手房去化周期约15个月，到2025年10月已拉长到27个月。
虽然很多挂牌只是"试试水"，并非真急卖，实际压力并没有数字看起来那么夸张，但供给端的拥堵是真实存在的。
从长周期复盘，自1998年商品房改革以来，一线城市曾经历四次大涨：2004—2007年涨幅超100%，背景是入世后外汇激增、土地招拍挂推行、股票牛市资金外溢。
2009—2010年涨约30%，背景是4万亿刺激与低利率；
2015年末到2016年涨约80%，背景是棚改货币化安置叠加降息降首付；
2020年初到2021年末涨约20%，背景是疫情下大幅降息降准，加上2016年新生儿到入学阶段推高学区房需求。
每一轮大涨背后，都有一个清晰的货币与政策抓手。
而本轮下跌，除人口拐点这个根本原因外，疫情导致的居民收入预期恶化同样关键。
央行每季度抽取2万储户进行调查，未来收入信心指数以50为荣枯线。
2020年与2022年两次疫情严重时出现低点，此后始终低迷，始终未能恢复到趋势水平。
收入预期弱，就算政策再宽松，普通家庭也不敢加杠杆接盘。
正是在这个背景下，稳楼市政策必须跳出"小火慢炖"的旧思路。
回顾本轮政策，支持措施已经推出四轮：限购基本取消，交易税费大幅优惠，首付比例降至15%，房贷利率处于历史低位。
该放松的几乎都已放松，力度甚至超过2015年，唯一没有重启的是大规模棚改货币化安置。
然而市场效果并不明显——因为核心矛盾是人口与人均面积进入平台期，叠加收入预期疲软，不是靠单一的供给端刺激就能解决的。
更要紧的是，根据国家统计局官方数据，自2025年4月以来，全国一二三四线城市的二手房价环比已连续近一年下行，且跌幅有进一步放大的趋势。
过去常被诟病的高库存、高周转、高杠杆、高房价"四高"问题，如今已基本不复存在；
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